Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul alırken göz önünde bulundurmanız gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Tapu Kontrolü: Tapu Kadastro Müdürlüğü üzerinden ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol ettirin.
• İskan Durumu: Yapının yasal kullanım izninin (iskan) olup olmadığını sorgulayın.
• Aidat ve Borçlar: Mevcut mal sahibinin site aidatı, elektrik veya su borcu olmadığından emin olun.
• İmar Durumu: Arsanın imar planındaki kullanım amacını öğrenin.
• Fiziksel İnceleme: Uzman bir inşaat mühendisi veya mimar ile yapıyı yerinde inceleyin.
• Konum ve Ulaşım: Okul, hastane, toplu taşıma mesafelerini değerlendirin.

Konut kredisi, bir bankadan belirli bir faiz oranı ve vade üzerinden alınan, satın alınan mülkün ipotek gösterildiği uzun vadeli kredidir.

Temel Adımlar:

1. Bankaya başvurun; gelir belgesi, kimlik ve tapu bilgilerini teslim edin.
2. Banka, satın almak istediğiniz mülkü ekspertiz yaptırır.
3. Ekspertiz değerinin genellikle %80'ine kadar kredi kullanılabilir.
4. Kredi onaylanırsa tapu devri ve ipotek tesis işlemleri eş zamanlı yapılır.

Dikkat: Faiz oranları, vade ve aylık taksit miktarlarını birden fazla bankada karşılaştırmanız önerilir. Kredi masrafları (dosya ücreti, sigorta vb.) toplam maliyeti artırabilir.

Evet, pek çok ülke vatandaşı Türkiye'de taşınmaz satın alabilir. Mütekabiliyet esasına dayalı bazı kısıtlamalar bulunsa da AB ülkeleri başta olmak üzere 183'ü aşkın ülke vatandaşı Türkiye'de mülk edinebilmektedir.

Önemli Noktalar:

• Yabancıların satın alabileceği maksimum alan ilçe yüzölçümünün %10'u ile sınırlıdır.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz alımı mümkün değildir.
• 400.000 USD değerinde veya üzerinde mülk satın alan yabancılar Türk vatandaşlığına başvurabilir.
• İşlemler için Türkiye'de vergi numarası (vergi kimlik numarası) edinilmesi gerekmektedir.

İskan belgesi (yapı kullanım izin belgesi), bir binanın inşaatının onaylı projesine uygun tamamlandığını ve oturuma uygun olduğunu gösteren resmi belgedir.

Neden Önemlidir?

• İskansız binaya elektrik ve su bağlantısı yapılması yasal değildir (kaçak hat riski).
• Konut kredisi kullanımında bankalar genellikle iskan belgesi ister.
• İskansız mülkler idari para cezasına ve yıkım kararına maruz kalabilir.
• DASK (zorunlu deprem sigortası) yaptırılabilmesi için iskan gereklidir.

Alım yapmadan önce mutlaka iskan durumunu Belediye'den sorgulayın.

Tapu, bir taşınmazın (arsa, ev, dükkan vb.) kimin adına kayıtlı olduğunu gösteren resmi devlet belgesidir. Türkiye'de temel olarak iki çeşit tapu vardır:

• Kat Mülkiyeti Tapusu: Binanın yapı kullanım izni (iskan) alınmış olduğunu gösterir. Bağımsız bölümün tüm hakları güvence altındadır. En güvenli tapu türüdür.
• Kat İrtifakı Tapusu: Bina henüz tamamlanmamış ya da iskan alınmamış projelerde düzenlenir. Kat mülkiyetine geçiş yapılması önerilir.

Bunların yanı sıra hisseli tapu (birden fazla kişi adına ortak mülkiyet) ve arsa tapusu gibi türler de bulunmaktadır.

Tapu devri sırasında alıcı ve satıcının her biri ayrı ayrı bazı ödemeler yapmaktadır:

• Tapu Harcı: Beyan edilen satış bedelinin %2'si alıcı, %2'si satıcı tarafından ödenir (toplam %4). Bazı durumlarda tek taraf öder.
• Döner Sermaye Harcı: Her yıl güncellenen sabit bir bedel olup tapu müdürlüğüne ödenir.
• Değer Artış Vergisi (Gelir Vergisi): Satıcı, mülkü 5 yıldan kısa süre elinde tuttuysa elde ettiği kazanç üzerinden gelir vergisi öder.
• KDV: Konut alanına göre değişmekle birlikte net alanı 150 m²'nin altındaki konutlarda %1, üstündekilerde %20 olarak uygulanmaktadır.

Kat İrtifakı: Bina inşaatı tamamlanmadan ya da yapı kullanım izni (iskan) alınmadan önce kurulan bir tapu türüdür. Bağımsız bölümler arsa payı üzerinden tanımlanır. İskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi zorunludur.

Kat Mülkiyeti: Binanın iskanı tamamlandıktan sonra düzenlenir. Her bağımsız bölüm tam mülkiyet hakkına sahip olur, devlet güvencesi maksimum düzeydedir. Tapu alım-satım ve ipotek işlemlerinde bu tür tercih edilir.

Bir mülk satın alırken kat mülkiyetli tapu tercih etmeniz ya da kat irtifaklıysa ne zaman dönüştürüleceğini sormanız önerilir.

Türkiye'de konut kira artışları yasal düzenlemeye tabidir. 2022 yılında getirilen geçici düzenleme kapsamında konutlarda yıllık kira artış oranı TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlandırılmıştır.

İşyeri kiralamalarında ise kira artışı TÜFE ile sınırlı değildir; taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde belirleyebilir.

Yasal sınırı aşan kira artışları geçersizdir ve kiracı ödemeyi reddedebilir. Güncel yasal düzenleme için bir hukuk danışmanına başvurmanız tavsiye edilir; düzenlemeler dönemsel olarak güncellenebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito) en fazla 3 aylık kira bedelini geçemez.

Güvence; para olarak ya da banka teminat mektubu olarak verilebilir. Para olarak verilmesi halinde kiracı adına vadeli mevduat hesabında tutulması ve kira sözleşmesinin bitiminde faizi ile birlikte iade edilmesi gerekmektedir.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiraya verenin alacağı yoksa depozitoyu 3 ay içinde iade etmesi zorunludur.

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen sınırlı sayıdaki nedene dayanarak kiracıyı tahliye edebilir:

• Sözleşme bitimi sonrası 10 yıl dolması: Kiraya veren, 10 yıllık uzama döneminin ardından 3 ay önceden ihtar göndererek sözleşmeye son verebilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin ya da birinci derece yakınının konut ihtiyacı doğması halinde dava yoluyla tahliye talep edilebilir.
• Yeniden inşa veya esaslı tadilat: Yapının onaylı proje kapsamında yenilenmesi gerekiyorsa.
• Kiracının taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihe kadar taşınacağına dair yazılı taahhütte bulunması.
• Kira borcunun ödenmemesi: 2 haklı ihtar sonrası dava açılabilir.

Türkiye'de yasal düzenlemeye göre emlak komisyoncusu ücreti hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı alınabilir. Standart oran satış bedelinin %2 + KDV'si şeklindedir; ancak piyasa koşullarına göre değişebilir.

Bazı acenteler yalnızca alıcıdan ya da yalnızca satıcıdan komisyon alabilir; bu durum sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Hizmet öncesinde komisyon oranı ve kimin ödeyeceğini netleştirin.

Türk Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir konutu edindikten 5 tam yıl sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç için gelir vergisi (değer artış vergisi) ödemezsiniz.

5 yıldan kısa süre içinde elden çıkarılan mülklerde ise satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark (enflasyon düzeltmesi yapıldıktan sonra kalan kısım) gelir vergisine tabidir. Her yıl bu gelir için bir istisna tutarı belirlenmektedir.

Miras ya da bağış yoluyla edinilen mülkler farklı kurallara tabidir; bir mali müşavirle görüşmeniz önerilir.

Gayrimenkul, tarihsel olarak enflasyona karşı koruma sağlayan ve uzun vadede değer kazanan bir yatırım aracıdır. Öne çıkan avantajları:

• Sermaye Artışı: Doğru lokasyonda alınan mülkler zamanla değer kazanır.
• Düzenli Kira Geliri: Pasif gelir kaynağı oluşturur.
• Enflasyona Karşı Koruma: Fiziksel varlık olması nedeniyle satın alma gücünü korur.
• Finansal Kaldıraç: Kredi kullanarak daha yüksek değerde varlıklara yatırım yapılabilir.
• Somut Varlık: Hisse senedi ya da kripto para gibi soyut varlıklara kıyasla elle tutulur güvenlik sunar.

Her yatırımda olduğu gibi doğru analiz, lokasyon seçimi ve piyasa araştırması kritik öneme sahiptir.

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Türkiye'de konutlara yönelik zorunlu deprem sigortasıdır. 1999 Marmara depremi sonrasında hayata geçirilmiştir.

Neleri Kapsar?

• Deprem, deprem yangını, deprem sonucu oluşan heyelan ve tsunami nedeniyle binalarda meydana gelen hasarları kapsar.
• Eşyalar ve kira kaybı teminat dışındadır (bunlar için isteğe bağlı konut sigortası yaptırılabilir).

Zorunluluk: Belediye sınırları içindeki tüm bağımsız konut birimleri için DASK yaptırılması yasal zorunluluktur. DASK olmadan elektrik, su, doğalgaz bağlantısı yapılamaz ve tapu işlemleri gerçekleştirilemez.

Brüt kira getirisi, yatırım amaçlı bir mülkten elde ettiğiniz yıllık kira gelirinin mülkün satın alma fiyatına oranlanmasıyla bulunur:

Brüt Kira Getirisi = (Yıllık Kira Geliri ÷ Mülk Satın Alma Fiyatı) × 100

Örnek: 3.000.000 TL'ye aldığınız bir daireden aylık 15.000 TL kira alıyorsanız yıllık kira = 180.000 TL → Getiri = %6

Net kira getirisi hesabında; yönetim giderleri, bakım-onarım, sigorta, vergi ve boş kalma süreleri gibi maliyetler düşülür. İstanbul gibi büyük şehirlerde brüt kira getirileri genellikle %3 ile %7 arasında değişmektedir.